Công bằng trong thu hồi đất

Ngày 3-11, Quốc hội (QH) dành cả ngày để thảo luận ở hội trường về một số nội dung còn ý kiến khác nhau của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Trong đó, điều 79 quy định về "thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội (KT-XH) vì lợi ích quốc gia, công cộng" là một trong những điều luật nhận được nhiều ý kiến phát biểu cũng như tranh luận.

Đất 2 giá tạo bất bình đẳng

Đại biểu (ĐB) Lê Thanh Vân (Cà Mau) cho rằng bên cạnh việc thực hiện quy hoạch, đối với các dự án đất ở, đất thương mại, đất khu đô thị, nhà nước phải đứng ra giải phóng mặt bằng, bàn giao đất sạch cho các đối tượng, thành phần tham gia để đấu giá đất, đấu giá dự án.

Theo ông Vân, tất cả các quy hoạch dự án sử dụng đất cho đất ở, đất đô thị, đất thương mại đều thực hiện bằng quyền lực của nhà nước với ủy thác của nhân dân, cho nên không phân biệt giữa dự án công và dự án tư dẫn đến 2 loại giá.

"Một giá là dự án của nhà nước thì giá khác, dự án của tư nhân lại giá khác, sinh ra bất bình đẳng và dễ nảy sinh mâu thuẫn giữa nhà đầu tư với người bị thu hồi đất" - ĐB Lê Thanh Vân nói và đề nghị bãi bỏ quy định này, thay vào đó thực hiện công bằng, những gì nhà nước đã thông qua quy hoạch đều phục vụ cho mục đích phát triển KT-XH, không phân biệt.

Về xác định phương pháp bồi thường, theo ông Vân, cần chọn phương pháp phù hợp với từng loại đất và nên quy định một nguyên tắc ở trong Luật Đất đai. Ví dụ, đất ở gắn với bất động sản phải áp dụng phương pháp so sánh thị trường, thậm chí có thể kết hợp với phương pháp thặng dư. Còn nếu mảnh đất có triển vọng tăng giá trị lên bởi hoạt động thương mại hay nhiều hoạt động khác trên chính mảnh đất tăng dần theo quá trình lịch sử hoặc là đất sản xuất thì phải lấy phương pháp thu nhập kết hợp phương pháp khấu trừ; đất chuyên dụng thì lấy phương pháp khấu trừ có thể kết hợp phương pháp thu nhập.

"Chính phủ có thể hướng dẫn vòng đời của giá đó trong 5 năm chia bình quân. Nếu giá bình quân vào thời điểm đền bù thấp, chúng ta lấy giá của năm cao nhất thì người dân sẽ không thiệt thòi" - ĐB Vân đề nghị.

ĐB Trần Văn Tuấn (Bắc Giang) cho rằng với quy định tại điều 79, dù đã liệt kê 31 trường hợp cụ thể nhưng có thể vẫn chưa bao quát hết. Quy định như vậy chưa thể giải quyết triệt để một trong những bất cập lớn nhất đang đặt ra là: Khi nhà nước thu hồi đất, người có đất được bồi thường theo bảng giá đất do nhà nước ban hành, trong khi các doanh nghiệp và người có đất thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thì giá đất thường cao hơn.

"Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng người dân luôn cảm thấy thiệt thòi, thiếu sự đồng thuận khi nhà nước thu hồi đất" - ông Tuấn nói.

Mặt khác, đối với doanh nghiệp, khi triển khai dự án phải thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng gặp không ít khó khăn. Nhiều trường hợp phải mất nhiều năm để thỏa thuận, có trường hợp phải "đi đêm" để thỏa thuận với giá cao hơn, thiếu công bằng với số còn lại, song doanh nghiệp vẫn rơi vào tình trạng dở khóc dở cười khi đã thỏa thuận chuyển nhượng được trên 90% diện tích, thậm chí còn cao hơn mà vẫn không thể triển khai dự án.

"Đây cũng là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng khiếu kiện, đơn thư phức tạp về đất đai ở các địa phương hiện nay, chiếm đến khoảng 75%" - ĐB Tuấn nói.

ĐB tỉnh Bắc Giang đề nghị nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thực hiện dự án phát triển KT-XH, nhất là thu hồi để chuyển đổi mục đích sử dụng thực hiện dự án. Cùng với đó, phải cụ thể hóa nguyên tắc giá đất do nhà nước bồi thường khi thu hồi đất phải sát với giá thị trường và cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch để tạo sự công bằng, người có đất thu hồi không bị thiệt thòi.

Quan tâm nguyện vọng của kiều bào

Chính phủ đề xuất người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở tại Việt Nam; có quyền sử dụng do nhận chuyển quyền trong các dự án phát triển nhà ở.

Ủy ban Thường vụ QH đã xây dựng 2 phương án về nội dung này. Phương án 1, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam có đầy đủ quyền liên quan đến đất đai như công dân ở trong nước (được sở hữu đất nền). Chính sách đối với người gốc Việt nhưng không có quốc tịch Việt Nam giữ nguyên như hiện hành (chỉ sở hữu nhà gắn liền với đất).

Theo hướng này, với các quy định liên quan đến quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cần được rà soát tại các Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản; rà soát quy trình, thủ tục xác nhận công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Phương án 2, giữ như quy định hiện hành. Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc nhà nước giao đất hoặc qua hình thức mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở gắn liền với đất.

ĐB Trần Thị Vân (Bắc Ninh) cho rằng tại khoản 6 điều 4 đưa ra 2 phương án đề xuất sửa đổi liên quan đến người Việt Nam định cư ở nước ngoài. ĐB chọn phương án 1 là chỉnh sửa "Người Việt Nam định cư ở nước ngoài" thành "người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài", để bảo đảm sự công bằng giữa công dân Việt Nam sinh sống trong nước và công dân Việt Nam sinh sống ở nước ngoài, trong việc tiếp cận đất đai tại Việt Nam.

Theo ĐB Vân, hiện cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài có trên 5,3 triệu người tại hơn 130 quốc gia, vùng lãnh thổ, đã có nhiều đóng góp trong phát triển KT-XH của đất nước. Tổng lượng kiều hối do kiều bào chuyển về nước từ năm 1993 đến 2022 ước trên 200 tỉ USD và trong 20 năm qua kiều hối có giá trị gần bằng 80% nguồn vốn FDI và gấp 1,7 lần nguồn vốn ODA đã được giải ngân, chiếm khoảng 5,57% GDP và bằng 29% dự trữ ngoại tệ quốc gia.

Chính vì vậy, bà Vân ủng hộ phương án 1 để người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam là công dân Việt Nam có được đầy đủ các quyền liên quan đến đất đai như công dân Việt Nam ở trong nước, để góp phần thu hút kiều bào ủng hộ đầu tư và góp phần thúc đẩy tăng trưởng đầu tư cũng như nguồn kiều hối từ người Việt Nam định cư ở nước ngoài về nước.

Tuy nhiên, theo ĐB Nguyễn Thị Xuân, Thường trực Ủy ban Quốc phòng và An ninh, quy định như phương án 1 đáp ứng nguyện vọng của kiều bào, thu hút đầu tư, góp phần khơi thông nguồn lực, phát triển kinh tế. Theo Luật Quốc tịch Việt Nam, có 2 trường hợp người Việt định cư ở nước ngoài là người có quốc tịch hoặc người gốc Việt nhưng không có quốc tịch. Bà đề nghị phân định rõ quyền và nghĩa vụ của 2 trường hợp này.