Chiều 28/10/2026, Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn, sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định. Chính sách nhà ở cho thuê, điều kiện thụ hưởng nhà ở xã hội và việc bố trí nhà công vụ cho giáo viên, nhân viên y tế tại địa bàn khó khăn là những nội dung được các đại biểu quan tâm.
Bảo vệ quyền lợi người thuê và tạo động lực đầu tư
Đại biểu Trương Hồ Hải (Đoàn đại biểu Quốc hội An Giang) đề nghị làm rõ mối quan hệ giữa nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội và nhà ở chính sách. Theo đại biểu, nhà ở xã hội hiện có cả hình thức bán, cho thuê mua và cho thuê; trong khi nhà ở cho thuê cũng có thể phục vụ người thu nhập thấp, thuộc nhóm thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội.
Nếu cơ chế ưu đãi, điều kiện đầu tư và quyền của chủ đầu tư giữa các nhóm chưa được phân định rõ, doanh nghiệp sẽ khó có động lực đầu tư dài hạn vào nhà ở cho thuê. Vì vậy, đại biểu đề nghị xác định đây là một trụ cột chính sách, với mục tiêu và công cụ hỗ trợ cụ thể.
Các chính sách tín dụng, tiếp cận đất đai và ưu đãi thuế cần được nghiên cứu đồng bộ. Phương pháp xác định giá thuê phải cân bằng giữa khả năng chi trả của người dân và mức sinh lời hợp lý của nhà đầu tư.
Nhấn mạnh yêu cầu ổn định lâu dài, đại biểu Trương Hồ Hải đề nghị quy định rõ quyền, nghĩa vụ của bên thuê và bên cho thuê; căn cứ điều chỉnh giá, chấm dứt hợp đồng và cơ chế giải quyết tranh chấp. Dự thảo cũng cần làm rõ cách xử lý trường hợp người thuê không còn đáp ứng điều kiện nhưng vẫn có nhu cầu chỗ ở thực sự.
Với người cao tuổi, người khuyết tật hoặc người không còn khả năng lao động, việc xử lý phải gắn với chính sách trợ giúp xã hội, tránh để họ đột ngột mất chỗ ở.
Đối với việc cho thuê căn hộ chung cư để lưu trú theo mô hình kinh tế chia sẻ, đại biểu đề xuất cho phép có điều kiện. Các yêu cầu về quản lý lưu trú, phòng cháy, chữa cháy, an ninh, trật tự cần được quy định chặt chẽ để bảo đảm quyền lợi chủ sở hữu và sự an toàn, chất lượng sống của cư dân.
Liên quan đến nguồn lực phát triển nhà ở cho thuê, đại biểu Hoàng Quốc Khánh đồng tình với việc Nhà nước đầu tư xây dựng, cải tạo nhà ở thông qua Quỹ nhà ở. Tuy nhiên, do một số nguồn thu của quỹ có thể thiếu ổn định, đại biểu đề nghị bổ sung nguyên tắc quản lý, sử dụng quỹ công khai, đúng mục đích, hiệu quả và có trách nhiệm giải trình.
Bảo đảm nhà công vụ để giữ chân nhân lực ở vùng khó khăn
Đại biểu Hoàng Quốc Khánh cho rằng nhà ở công vụ có vai trò quan trọng trong thu hút, giữ chân giáo viên và cán bộ y tế tại vùng đặc biệt khó khăn, vùng đồng bào dân tộc thiểu số, vùng sâu, vùng xa, biên giới, hải đảo.
Theo đại biểu, dự thảo đã gộp nhóm đối tượng này vào nhóm cán bộ, công chức, viên chức được điều động, luân chuyển, biệt phái. Cách quy định đó có thể bỏ sót giáo viên, y bác sĩ mới được tuyển dụng, đến nhận công tác lần đầu hoặc viên chức giáo dục, y tế được điều động, tăng cường trong nội bộ địa phương.
Nhiều người trong số này không thuộc diện điều động, luân chuyển, biệt phái cấp tỉnh hoặc trung ương, nên có nguy cơ không được bố trí nhà công vụ hay hỗ trợ tiền thuê. Điều đó có thể gây thiệt thòi cho đội ngũ đang làm việc tại những địa bàn khó khăn, nhất là người trẻ mới nhận nhiệm vụ.
Từ thực tế này, đại biểu đề nghị bổ sung quy định riêng về đối tượng được hưởng chính sách nhà ở công vụ tại khoản 1 Điều 50 của dự thảo. Bảo đảm chỗ ở sẽ góp phần giúp giáo viên, nhân viên y tế yên tâm công tác, gắn bó lâu dài với địa bàn.
Minh bạch chính sách và ngăn ngừa trục lợi nhà ở xã hội
Về nhà ở xã hội, đại biểu Trương Hồ Hải đề nghị rà soát điều kiện thụ hưởng theo hướng thống nhất, minh bạch và công bằng. Những nội dung áp dụng chung trên toàn quốc cần được phân định rõ với nội dung giao địa phương quyết định, hạn chế tình trạng cùng một chính sách nhưng cách thực hiện khác nhau.
Đối với việc bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm, đại biểu đề nghị làm rõ giá bán, cơ chế hậu kiểm và chế tài xử lý hành vi lách luật. Việc kết nối dữ liệu nhà ở, đất đai, dân cư cần được tăng cường để phát hiện kê khai không trung thực, đầu cơ, hưởng chính sách nhiều lần hoặc chuyển tài sản cho người thân nhằm hợp thức hóa điều kiện thụ hưởng.
Đại biểu Hoàng Quốc Khánh đồng tình với việc đơn giản hóa thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, song đề nghị cơ chế giao chủ đầu tư không qua đấu giá, đấu thầu phải đi kèm tiêu chí công khai, rõ ràng về năng lực tài chính, kinh nghiệm và tiến độ cam kết.
Kết quả lựa chọn cần được công bố, quá trình triển khai phải được giám sát. Dự thảo cũng cần làm rõ điều kiện, thẩm quyền và trình tự thay thế chủ đầu tư khi dự án chậm triển khai, kéo dài tiến độ hoặc không thể tiếp tục do nguyên nhân chủ quan, tránh lãng phí đất đai và ảnh hưởng nhu cầu nhà ở của người dân.
Giải trình tại phiên thảo luận, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết việc sửa đổi Luật Nhà ở cần được thực hiện đồng bộ với Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản, hướng tới mục tiêu mọi người đều có chỗ ở, gắn với bảo đảm an sinh xã hội.
Về giá nhà ở xã hội, Bộ trưởng cho biết mức giá được xác định trên cơ sở chi phí xây dựng, hạ tầng và chi phí lãi vay của nhà đầu tư, được cơ quan có thẩm quyền thẩm định. Do khác biệt về hạ tầng và giá vật liệu tại từng địa bàn, giá nhà ở xã hội dao động khoảng 15–29 triệu đồng/m².
Làm rõ vấn đề chuyển nhượng sau 5 năm, Bộ trưởng cho biết theo dự thảo, người mua khi có nhu cầu chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện nhất định; khi bán cho đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, giá bán không được vượt quá giá tại thời điểm mua. Đề xuất này nhằm ngăn ngừa trục lợi, bảo đảm nhà ở xã hội phục vụ người gặp khó khăn về chỗ ở.
Về quỹ đất, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết sau khi triển khai mô hình chính quyền địa phương hai cấp, các địa phương đã điều chỉnh quy hoạch chung, xác định nhu cầu phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Việc đầu tư xây dựng các loại hình nhà ở phải tuân thủ quy hoạch đã được xác định.
