Hiện có khoảng 5,5 triệu người Việt Nam ở nước ngoài; trong số đó, rất nhiều người muốn trở về quê hương sinh sống hoặc sở hữu đất đai trong nước để kinh doanh. Do đó, việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 đang được dư luận kiều bào đặc biệt quan tâm.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã có nhiều điểm mới trong việc quy định về quản lý, sử dụng đất liên quan đến nước ngoài trong chính sách, pháp luật đất đai hiện hành được cộng đồng kiều bào đồng tình như việc từ chỗ kiều bào chỉ được mua một nhà ở hoặc một căn hộ chung cư, thì nay không còn bị hạn chế số lượng nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Ngoài ra, Dự thảo đã tháo gỡ quy định về quyền sử dụng đất ở khi cho phép kiều bào có quyền sử dụng đất mà chưa có công trình nhà ở bên trên và đưa vào dự thảo Luật, cụ thể ở Điều 30 và Điều 47. Tuy nhiên, quy định này vẫn còn điểm vướng mắc, cụ thể là hạn chế người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở, tức là các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền, để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.
Nói cách khác, Dự thảo Luật hiện không có quy định cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất nằm ngoài những dự án xây dựng nhà ở. Điều này không chỉ hạn chế quyền phát triển nhà ở mà còn ảnh hưởng đến quyền chia, tặng bất động sản hoặc thừa kế đất ở chưa có công trình nhà ở bên ngoài dự án phát triển nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Chị Nguyễn Hạo Nhiên (hiện đang định cư tại Australia) cho biết, chị sang Australia học đại học từ năm 2008 và sau đó lập gia đình, nhập quốc tịch. Gần đây, bố mẹ chị ngỏ ý muốn tặng một mảnh đất của gia đình tại Thành phố Hồ Chí Minh cho vợ chồng chị để làm chỗ ở khi chị muốn chuyển về Việt Nam sinh sống lâu dài. Tuy nhiên, do Luật Đất đai hiện hành quy định người Việt Nam ở nước ngoài không thể tiến hành thủ tục cũng như nhận quyền thừa kế nên gia đình chị đành tạm gác lại ý định này.
Chị Nguyễn Hạo Nhiên cũng đã thử tìm kiếm đất để xây dựng nhà ở nhưng hiện luật chỉ cho phép kiều bào có quốc tịch Việt Nam được mua nhà ở các khu đô thị mới, các khu dân cư, các căn hộ, mà số lượng dự án, khu đô thị mới tại TP Hồ Chí Minh hiện nay lại có hạn, đôi khi giá quá cao, không phù hợp với túi tiền hoặc địa điểm không thuận tiện, không đáp ứng mong muốn được ở gần người thân của chị.
Chị Nguyễn Thùy An (hiện đang định cư tại Mỹ) là người Mỹ gốc Việt, hiện không có quốc tịch Việt Nam, theo luật thì chị vẫn được quyền mua bất động sản tại Việt Nam. Tuy nhiên, khi chuẩn bị thủ tục mua đất thì chị không tìm được các giấy tờ để chứng minh bản thân có gốc là người Việt Nam; nếu làm thủ tục xin xác nhận lại thì mất rất nhiều thời gian nên chị đã nhờ em trai đứng tên để mua giúp. Đến nay khi chị muốn bán miếng đất thì em trai lại từ chối và có ý định chiếm giữ tài sản khiến chị phải về Việt Nam để giải quyết tranh chấp, khiếu kiện, rất phức tạp.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc kinh doanh Công ty CBRE Việt Nam nhận định, nhu cầu sở hữu nhà ở, đất ở của kiều bào và người nước ngoài tại Việt Nam là rất lớn, có thể lên tới hàng triệu căn nhà. Nếu thủ tục, điều kiện mua bán nhanh chóng thì cơ hội dành cho loại hình bất động sản nhà ở cao cấp hiện đang trong tình trạng tồn kho là rất lớn, tạo ra những lực đẩy lớn cho thị trường bất động sản Việt Nam.
Tuy nhiên, trên thực tế, số lượng kiều bào, người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam theo thống kê lại không cao vì quy định hạn chế chỉ mua nhà trong dự án, số lượng cũng chỉ 30% tổng sản phẩm của dự án đó. Ngoài ra, các sản phẩm dự án mà Việt kiều, người nước ngoài có thể tiếp cận hiện nay đều ở phân khúc cao cấp, hiếm có nguồn cung ở những dự án với mức giá vừa tâm, không có nhiều sự lựa chọn. Nhiều dự án của chủ đầu tư Việt Nam chỉ chú trọng phục vụ người mua nhà trong nước nên cũng khó phù hợp với tiêu chuẩn của kiều bào, người nước ngoài.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt kiến nghị, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nên bổ sung quy định cho kiều bào thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở; không hạn chế và phân biệt trong hay ngoài dự án phát triển nhà ở để tạo dựng và sở hữu nhà ở.
Trong trường hợp gặp khó khăn về thời hạn sở hữu nhà, như hiện nay chỉ giới hạn 50 năm thì có thể điều chỉnh sửa luật hạ mức thời hạn sở hữu nhà của người nước ngoài và kiều bào xuống, có thể ở mức 30-40 năm. Nhà sở hữu 30 năm thì giá bán, thuế tính như người Việt Nam trong nước, nếu mua nhà sở hữu 40-50 năm thì giá bán, mức thuế đóng phải cao hơn.
“Kiều bào muốn về nước đa số là giới trí thức, doanh nhân có nguyện vọng về đầu tư phát triển đất nước, họ có đủ tài chính để mua nhà. Vì vậy, quy định pháp luật tạo thuận lợi cho kiều bào mua nhà ở Việt Nam sẽ vừa tăng nguồn kiều hối vừa tạo môi trường thu hút vốn FDI tăng lên”, ông Kiệt chia sẻ.
Luật sư Nguyễn Hữu Thế Trạch, Công ty Luật An Phan Na (TP Hồ Chí Minh) cho biết, bản thân những người làm luật như ông cũng thấy khó khăn khi giải quyết nhu cầu sở hữu bất động sản tại Việt Nam của kiều bào hoặc người nước ngoài vì có quá nhiều quy trình, thủ tục phức tạp. Điều này đã làm nản lòng kiều bào khi muốn về Việt Nam mua bất động sản. Bản thân các chủ đầu tư dự án bất động sản cũng thấy bối rối vì không biết dự án có được bán cho người nước ngoài hoặc Việt kiều hay không, bởi danh mục các dự án được bán do Bộ Quốc phòng đưa ra danh sách nhưng cập nhật rất chậm.
Ông Nguyễn Hữu Thế Trạch đề xuất, Dự thảo Luật Đất đai cần bổ sung thêm các quy định giúp giải quyết vấn đề thủ tục mua bán nhà ở, đất ở cho người nước ngoài và kiều bào được thuận lợi, nhanh chóng hơn; đảm bảo quyền mua, bán, trao tặng, cho nhận quyền thừa kế công bằng như người dân ở trong nước. Đồng thời, mở rộng diện đất ở, nhà ở kiều bào được mua, tặng. Điều này sẽ giúp đáp ứng được nhu cầu của kiều bào về nhà ở trong nước, vừa thu hút được nguồn vốn lớn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.
Bên cạnh đó, theo ông Nguyễn Hữu Thế Trạch, chính sách về đất đai hiện tại chỉ mới tạo điều kiện cho kiều bào mua nhà để ở, chưa cho phép việc kinh doanh, trong khi nhu cầu mua bất động sản để kinh doanh của kiều bào tại Việt Nam rất cao và là nhu cầu chính đáng. Ông Trạch cho rằng, nguồn lực của kiều bào đối với thị trường bất động sản của Việt Nam là rất tiềm năng; mỗi năm kiều hối chuyển về Việt Nam gần 20 tỷ USD nên nếu hạn chế việc sở hữu bất động sản để kinh doanh của kiều bào tại Việt Nam sẽ làm thất thoát một nguồn ngoại tệ lớn, trong khi thị trường bất động sản trong nước đang gặp khó khăn về vốn.
Từ đó, ông Nguyễn Hữu Thế Trạch kiến nghị, quá trình sửa đổi Luật Đất đai cần phải đồng bộ hóa quy định với Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở để cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài có đủ phạm vi giao dịch bất động sản khi mua nhà để bán, cho thuê hoặc dùng làm cơ sở kinh doanh như các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ở trong nước.
Về một số quy định cụ thể trong Dự thảo Luật Đất đai, Thạc sỹ Nguyễn Thị Ngọc Lan (Công ty Cổ phần Tập đoàn Hưng Thịnh) chỉ rõ, trong Chương I, Điều 5 của Dự thảo Luật về đối tượng là người sử dụng đất có ghi “người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về Luật quốc tịch” là chưa thật rõ ràng vì vấn đề này liên quan đến Luật quốc tịch. Bà cho rằng nên cụ thể hóa luôn diện người Việt Nam định cư nước ngoài được là đối tượng được sử dụng đất ngay trong Dự thảo Luật, đổi thành “người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam và là người gốc Việt Nam và không thuộc diện bị hạn chế quyền công dân theo quy định của luật pháp Việt Nam”.
