Phát biểu khai mạc Diễn đàn, GS.TS Nguyễn Đức Thuận - Chủ tịch Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam - nhận định: Thị trường bất động sản Việt Nam từng tăng nóng giai đoạn 2006 - 2008, khủng hoảng những năm 2009 - 2013, phục hồi từ 2014 - 2018, rồi điều chỉnh sâu giai đoạn 2019 - 2023. Mỗi chu kỳ để lại bài học về cung cầu, dòng vốn, pháp lý và quản trị.
Từ năm 2024, thị trường từng bước phục hồi, nhưng năm 2026 bắt đầu điều chỉnh và tái cân bằng. Nguồn cung cải thiện, giá giảm ở một số khu vực, thanh khoản phân hóa; chi phí vốn tiếp tục gây sức ép. Một số doanh nghiệp tăng tốc, trong khi nhiều doanh nghiệp phải cơ cấu tài chính và danh mục dự án.
Sau mỗi chu kỳ, thị trường không trở về trạng thái cũ. Lợi thế từng làm nên thành công có thể không còn đủ cho giai đoạn tiếp theo. Vì vậy, một chu kỳ mới không chỉ được nhận diện bằng giá bất động sản tăng trở lại, mà bằng sự thay đổi của những động lực tạo lập giá trị.
Theo GS.TS Nguyễn Đức Thuận, Việt Nam hướng tới mục tiêu trở thành quốc gia phát triển, thu nhập cao vào năm 2045. Cải cách thể chế, đầu tư hạ tầng, quy hoạch đô thị và công nghệ mở ra không gian tăng trưởng mới. Bất động sản gắn trực tiếp với tiến trình ấy, từ nhà ở, sản xuất đến thương mại, dịch vụ và du lịch.
Tuy nhiên, cơ hội của nền kinh tế không tự động chuyển thành sức mua bất động sản. Giá nhà tại nhiều nơi vượt khả năng chi trả; áp lực vốn và thanh khoản vẫn hiện hữu. Vấn đề không chỉ là thị trường phục hồi đến đâu, mà doanh nghiệp phải thay đổi điều gì để phát triển bền vững.
GS.TS Nguyễn Đức Thuận nhận định có năm chuyển động đang định hình chu kỳ mới. Thứ nhất, cải cách thể chế đang thiết lập môi trường cạnh tranh minh bạch và kỷ luật hơn. Những thay đổi về pháp luật đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản tạo cơ hội khai thông nguồn lực, phát triển dự án; đồng thời nâng cao yêu cầu về tuân thủ, trách nhiệm và năng lực thực hiện. Doanh nghiệp không thể chỉ dựa vào quỹ đất hay kinh nghiệm cũ.
Thứ hai, hạ tầng và quy hoạch đang mở rộng bản đồ phát triển bất động sản. Sân bay, đường sắt đô thị, cao tốc, vành đai, cảng biển và quy hoạch đô thị lớn đang tạo điều kiện hình thành những cực tăng trưởng mới. Nhưng cơ hội không chỉ ở giá đất tăng, mà ở khả năng kết nối dân cư, việc làm và hoạt động kinh tế. Nhu cầu sử dụng thực mới chuyển tiềm năng hạ tầng thành giá trị bền vững.
Thứ ba, dòng vốn phải được tổ chức đa dạng và an toàn hơn. Tín dụng ngân hàng vẫn quan trọng nhưng chọn lọc, các dự án lớn không thể phụ thuộc quá mức vào vốn vay hay tiền ứng trước của khách hàng. Doanh nghiệp cần củng cố vốn chủ sở hữu, thúc đẩy liên doanh, hợp tác đầu tư và tiếp cận quỹ đầu tư phù hợp. Huy động được nhiều vốn chưa đủ; hiệu quả sử dụng vốn, khả năng trả nợ và dòng tiền mới quyết định sức bền tài chính.
Thứ tư, nhu cầu thực đang định hình lại sản phẩm bất động sản. Người mua ngày càng quan tâm đến pháp lý, khả năng chi trả, chất lượng sống và hiệu quả khai thác. Cơ hội thuộc về nhà ở phù hợp thu nhập, nhà ở cho thuê, bất động sản công nghiệp, logistics và các đô thị tích hợp đáp ứng nhu cầu thực. Dự án có sức sống khi thu hút được người đến ở, làm việc, kinh doanh và tạo ra dòng tiền, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.
Thứ năm, năng lực quản trị quyết định doanh nghiệp nào nắm bắt được cơ hội. Từ góc nhìn của Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam, đây là yêu cầu cốt lõi. Nhìn thấy xu hướng phải đi cùng lựa chọn đúng dự án, cơ cấu vốn phù hợp, kiểm soát rủi ro và năng lực thực thi. Công nghệ số, dữ liệu và trí tuệ nhân tạo hỗ trợ nghiên cứu, bán hàng, vận hành, nhưng không thể thay thế chiến lược, kỷ luật quản trị và trách nhiệm của người lãnh đạo.
GS.TS Nguyễn Đức Thuận nhận định rằng năm chuyển động này sẽ mở ra cơ hội lớn, đồng thời thúc đẩy sàng lọc mạnh mẽ. Quỹ đất và quy mô vẫn là lợi thế; song vị thế bền vững cần sản phẩm phù hợp, dòng tiền lành mạnh và năng lực quản trị. Chu kỳ mới đòi hỏi doanh nghiệp không chỉ đi nhanh, mà phải đi đúng hướng và đủ sức đi đường dài.
Tại diễn đàn, các đại biểu, chuyên gia kinh tế, tài chính, pháp lý, bất động sản và lãnh đạo doanh nghiệp,… đã bàn thảo sâu về động lực tăng trưởng, chiến lược thích ứng; qua đó trả lời câu hỏi: làm thế nào để biến những cơ hội phát triển rất lớn của đất nước thành giá trị thực cho thị trường, doanh nghiệp và người dân. Diễn đàn cũng cho thấy bức tranh toàn cảnh về nhận diện chu kỳ thị trường, đột phá thể chế pháp lý, triển vọng dòng vốn và xu hướng số hóa bất động sản trong giai đoạn hiện nay.
