Nhà ở công nhân: Cung vẫn lệch cầu

Theo khảo sát của Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, hiện có 60% số công nhân lao động đang phải thuê trọ bên ngoài khu công nghiệp và chi phí thuê nhà hàng tháng chiếm đến 30% trên tổng thu nhập của họ.

Bà Nguyễn Hồng Vân - Phó giám đốc Dịch vụ Tư vấn và Định giá (Savills Hà Nội) nhận xét, trên thực tế, nguồn cung nhà ở công nhân hiện vẫn còn rất hạn chế và chưa thể đáp ứng được nhu cầu hiện có. Theo ghi nhận, Việt Nam có khoảng 4,5 triệu lao động trong khu công nghiệp, một nửa trong số đó cần chỗ ở, tương đương với nhu cầu nhà ở là 12,5 triệu m2 sàn.

"Tuy nhiên, nguồn cung hiện hữu mới chỉ đáp ứng được gần 30% nhu cầu thực tế của công nhân lao động. Do sự thiếu hụt này, rất nhiều khu nhà trọ gần các khu công nghiệp được người dân xây dựng để cho thuê. Nhiều khu nhà trọ trong số này đã cũ kỹ, xuống cấp, cũng như mật độ người thuê rất đông đúc, tiềm ẩn nhiều rủi ro về sức khỏe và an toàn", bà Vân phân tích.

Mặc dù nhu cầu đối với nhà ở công nhân rất lớn nhưng nguồn cung vẫn chưa thực sự đáp ứng được nhu cầu. Đơn cử như tại thị trường Hải Phòng - đầu tàu phát triển công nghiệp ở miền Bắc hiện có 14 khu công nghiệp, 26 cụm công nghiệp đang hoạt động với trên 200.000 lao động; trong đó, khoảng 50.000 người là lao động nhập cư.

Địa phương này đã có kế hoạch phát triển thêm 15 khu công nghiệp trên 6.000 ha đất, dự kiến sẽ cần lực lượng lao động lên tới 300.000 người và nhu cầu nhà ở cho công nhân lên tới 1,5 triệu m2 sàn.

Nhà ở công nhân tại Hải Phòng chủ yếu được xây dựng dưới hình thức các ký túc xá cho thuê. Bà Vân cho biết, qua khảo sát thực tế, nhà ở công nhân do các cá nhân tự đầu tư tại huyện Thủy Nguyên - khu vực có Khu công nghiệp VSIP Hải Phòng và Khu công nghiệp Nam Cầu Kiền có giá thuê gộp trung bình từ 3,2 USD đến 4,2 USD/m2/tháng.

Ngoài ra, hai dự án nhà ở công nhân điển hình đang hoạt động là 278 căn do LG Display xây dựng và 330 căn tại quận Dương Kinh do Công ty Đỉnh Vàng phát triển. Tỷ lệ lấp đầy các nhà ở công nhân tại khu vực này luôn đạt mức cao khoảng 95%.

Ông Trần Tuấn Anh - Phó trưởng Ban quản lý Các Khu công nghiệp và Chế xuất Hà Nội cho biết, về quỹ đất, các khu công nghiệp hiện nay (chủ yếu là các khu công nghiệp cũ) hầu hết chưa được quy hoạch quỹ đất phục vụ việc xây dựng nhà ở cho công nhân. Việc quy hoạch xây dựng và phát triển cũng như quản lý dự án nhà ở công nhân lao động còn nhiều khó khăn do các dự án chủ yếu có tính chất là công trình hạ tầng kỹ thuật, chưa rõ để thực hiện trách nhiệm với công trình xã hội - phúc lợi - công cộng.

Ngoài ra, về nguồn vốn phục vụ chương trình phát triển nhà ở cho công nhân còn hạn hẹp, khó tiếp cận và chưa đáp ứng được nhu cầu. Các chính sách ưu đãi về vốn theo quy định của pháp luật hiện nay chưa đủ khuyến khích các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở công nhân. Trong khi dự án có thời gian thu hồi vốn kéo dài từ 20 - 30 năm. Vì vậy việc xã hội hóa, thu hút các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng phát triển nhà ở công nhân còn gặp nhiều khó khăn.

Theo bà Nguyễn Hồng Vân, trước đây chưa có khung pháp lý hay định nghĩa rõ ràng về nhà ở công nhân. Tuy nhiên, Nghị định 33 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững được thông qua vào đầu năm 2023 đã đưa ra những cam kết quan trọng về nhà ở công nhân và nhà ở xã hội. Việc phát triển đối với hai loại hình nhà ở này hiện đã được đưa vào quy hoạch chung của các địa phương và cả nước.

Bên cạnh đó, Nhà nước đã cung cấp nhiều chính sách khuyến khích đầu tư phát triển và các gói hỗ trợ để người công nhân tiếp cận được với các sản phẩm nhà ở. Theo luật, đối với một số khu công nghiệp đã có quy định cụ thể, tối thiểu 2% tổng diện tích đất của khu công nghiệp phải được dành cho nhà ở công nhân. Tiền sử dụng đất đang được đề xuất miễn cho đất phát triển nhà ở công nhân.

Cùng đó, các cơ chế tài chính khác cũng được đề xuất cho chủ đầu tư phát triển bao gồm việc miễn hoặc giảm thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp. Thêm vào đó, chi phí xây dựng cũng có thể được khấu trừ khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp. Các doanh nghiệp phát triển cũng có thể tiếp cận các khoản vay ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách Xã hội và các tổ chức tín dụng khác đang hoạt động tại Việt Nam.

Công nhân cũng được vay vốn từ gói hỗ trợ tín dụng 15 nghìn tỷ đồng của Chính phủ. Theo Nghị quyết 33, người lao động có nhu cầu mua, thuê nhà giá rẻ có thể được hỗ trợ với lãi suất vay 2%/năm trong hai năm 2022-2023.

Nhà ở công nhân là loại hình nhà ở được xây dựng cho công nhân, phần lớn dành cho công nhân làm việc tại các nhà máy lân cận hoặc trong các khu công nghiệp. Loại hình nhà ở này có vai trò giải quyết vấn đề nhu cầu nhà ở tại một số khu vực; đồng thời cung cấp điều kiện sống an toàn và tiện lợi cho các công nhân. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở đối với công nhân các khu công nghiệp, khu chế xuất hiện được ghi nhận vẫn còn khá hạn chế, chưa đáp ứng được nhu cầu.

Theo quy định, nhà ở công nhân có một số khác biệt với nhà ở xã hội, chủ yếu là về mặt vị trí và pháp lý. Nhà ở xã hội có thể được phát triển ở nhiều nơi, trong khi đó, nhà ở công nhân chỉ phục vụ cho đối tượng nhất đinh nên sẽ tập trung ở trong các khu công nghiệp hoặc khu vực xung quanh khu công nghiệp.

Người mua nhà ở xã hội sẽ nhận được sổ đỏ lâu dài hoặc 50 năm và chỉ được chuyển nhượng cho đối tượng đủ điều kiện mua loại hình nhà ở này sau ít nhất 5 năm kể từ khi thanh lý hợp đồng mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội.

Còn đối với nhà ở công nhân, phần lớn được thiết kế dưới dạng căn hộ cho thuê, và được phát triển bởi doanh nghiệp nhà nước hoặc doanh nghiệp tư nhân. Ba đối tượng được phép cung cấp nhà ở công nhân bao gồm: doanh nghiệp phát triển hạ tầng khu công nghiệp, doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp và các doanh nghiệp bất động sản. Tại các tỉnh phía Bắc hiện nay, 70% nhà ở công nhân được phát triển bởi các doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp.

Nhà ở công nhân là dạng các tòa nhà ở thấp tầng có chiều cao tối đa 5 tầng và không có thang máy với khu vực đỗ xe được bố trí ở mặt đất. Một số tiện ích hỗ trợ bao gồm khu sinh hoạt cộng đồng, căng tin, siêu thị mini, không gian xanh và sân chơi.

Phòng ở cũng được bố trí theo 2 dạng, phục vụ người độc thân và hộ gia đình. Diện tích phòng trung bình đối với loại phòng ở độc thân là khoảng 30 - 35 m2 cho tối đa 6 người ở chung. Loại hình phòng ở cho hộ gia đình có diện tích trung bình 25 m2 dành cho 1 hộ 4 người.

Theo quy định, tiêu chuẩn diện tích tối thiểu đối với nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp là 5 m2/người, được ở tối đa 8 người. Mỗi phòng được trang bị nội thất cơ bản bao gồm 1 phòng ngủ, 1 nhà vệ sinh, có hoặc không có bếp...

Mặc dù sẽ có thêm các dự án nhà ở công nhân được triển khai trong thời gian tới nhưng nhu cầu nhà ở của phân khúc này hiện vẫn ở mức cao và chưa được đáp ứng. Theo chỉ số giá quý I/2023 của Savills, khu vực sản xuất đã cung cấp thêm 482.000 lao động so với cùng kỳ năm trước, con số này phản ánh nhu cầu về lao động lớn ngay từ quý đầu năm.

"Do vậy, các doanh nghiệp tư nhân có thể hưởng lợi khi đầu tư vào phân khúc này do thị trường có nhu cầu cao. Với sự phát triển khu vực công nghiệp liên tục, dòng vốn FDI ổn định, lực lượng lao động sản xuất lớn kết hợp với các chính sách khuyến khích đầu tư, nhà ở công nhân có thể là phân khúc phát triển ngách hấp dẫn trong thời gian tới" - bà Vân nhận định.