Tự ý bỏ cọc đất đấu giá, người mua có phải bồi thường?

Theo Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng - Luật sư Lê Hồng Vân - Đoàn Luật sư Hà Nội cho biết.

Như vậy, đặt cọc là thỏa thuận của hai bên, là một trong những biện pháp bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ, trong đó bên đặt cọc giao tiền/kim khí quý/đá quý… cho bên nhận cọc trong một thời gian nhất định để đảm bảo việc hai bên sẽ thực hiện hoặc giao kết hợp đồng.

Trong hợp đồng đặt cọc, các bên sẽ cho nhau một khoản thời gian theo thỏa thuận trước khi thực hiện hoặc ký kết hợp đồng.

Trường hợp bên đặt cọc sau thời hạn thỏa thuận mà không thực hiện việc ký kết hợp đồng thì số tiền dùng để đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận cọc.

Cũng theo Luật sư Hồng Vân, với giao dịch về đất đai, nếu hai bên đã thực hiện hợp đồng đặt cọc để mua đất mà bên đặt cọc không muốn mua nữa thì bên đặt cọc sẽ mất số tiền đặt cọc cho bên nhận đặt cọc trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận bên đặt cọc không bị mất tiền nếu không thực hiện hợp đồng mua bán sau khi hết hạn đặt cọc.

Về việc bồi thường thiệt hại do hành vi tự ý hủy hợp đồng đặt cọc nếu có thiệt hại xảy ra do việc bên đặt cọc hủy hợp đồng thì bên đặt cọc phải bồi thường thiệt hại cho bên nhận đặt cọc cũng như phải chịu mọi rủi ro, chi phí phát sinh và số tiền đã đặt cọc nếu hai bên không có thỏa thuận khác.

Trường hợp không có thiệt hại xảy ra thì bên đặt cọc không phải bồi thường thiệt hại cho bên nhận cọc mà chỉ phải mất số tiền đặt cọc. Còn nếu hai bên có thỏa thuận khác thì việc bồi thường sẽ thực hiện theo thỏa thuận.

Ngoài ra, theo Điều 423 Bộ luật Dân sự, một bên có quyền hủy hợp đồng mà không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp: Bên nhận cọc vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy hợp đồng đặt cọc do các bên thỏa thuận trước đó; Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nêu trong hợp đồng…

Vi phạm nghiêm trọng là việc bên nhận cọc không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình khiến cho bên đặt cọc không thể thực hiện được mục đích của việc ký kết hợp đồng đặt cọc.

Trong việc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên nhận cọc vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong một số trường hợp: Sau khi nhận cọc của bên mua, bên đặt cọc đã bán luôn nhà, đất cho bên thứ ba; Sau khi hai bên ký hợp đồng đặt cọc, bên nhận cọc không muốn bán nhà, đất cho bên đặt cọc; Hai bên ký hợp đồng đặt cọc nhà, đất không đủ điều kiện mua bán.

Nếu bên đặt cọc hủy hợp đồng đặt cọc do một trong các nguyên nhân trên thì không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

Cũng theo Luật sư Hồng Vân, thời gian qua hiện tượng đấu giá đất liên tục lập kỷ lục nhưng sau đó lại bỏ cọc diễn ra khá phổ biến. Nhiều nhà đầu tư chỉ chuyên đi săn đấu giá đất song nếu thấy khu này bán lời hơn khu khác, họ sẵn sàng bỏ cọc để chọn khu mới.

Điều này dẫn đến hệ luỵ các địa phương dù vẫn thu được tiền đặt cọc, nhưng phải tổ chức đấu giá lại các lô đất bị bỏ cọc, gây lãng phí ngân sách và mất nhiều thời gian, công sức. Chưa nói đến việc, giá đất trúng đấu giá liên tục lập kỷ lục kéo theo mặt bằng chung của giá nhà đất tăng, gây nhiễu loạn thị trường bất động sản…